KİRACININ VE KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

KİRACININ VE KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda 299. ve 378. maddeler arasında yer almaktadır. TBK 299. madde hükmü kapsamında, kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu bağlamda, sürekli, tam iki tarafa borç yükleyen ve rızai bir sözleşmedir.

Kiraya Verenin Borçları

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğundan, kiraya verenin ve kiracının bu sözleşmeden doğan birtakım yükümlülükleri ve hakları mevcuttur. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede planlanan tarihte elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür ve sözleşme devam ettiği sürece de bu yükümlülüğü devam etmektedir.

Kiraya verenin, bu borcunu yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde, TBK madde 125’te yer alan seçimlik haklardan istediğini kullanabilecektir. Bu noktada, kiracı aynen ifa ile birlikte gecikmeden doğan zararlarının giderilmesini ya da ifadan vazgeçerek müspet zararının giderilmesini veya sözleşmeden dönerek menfi zararının giderilmesini talep edebilecektir. Kiracı tarafından kiraya verene edimin ifası için verilen süreye rağmen teslim borcu gerçekleşmemişse, kiracı aynen ifada ısrar ederek gecikme tazminatı talep edebilir. Ayrıca, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak zorundadır (TBK m. 302).

Öte yandan, yan giderlere katlanma borcu ve kiralananın önemli ayıplarının varlığı halinde sorumluluğu mevcuttur. Bu kapsamda, TBK madde 305 hükmü gereği, kiracı kiralananda sonradan meydana gelen ayıpların giderilmesini ya da kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Nitekim, önemli ayıp durumunda ise kiracı dilerse sözleşmeyi feshedebilmektedir. Fakat, kiracının kiralananı kullanırken gereken özeni göstermemesi halinde ortaya çıkan ayıptan kiraya veren sorumlu değildir.

Kiracının kiralanandaki ayıplara rağmen itiraz etmeden kira bedelini ödemesi ve kira sözleşmesini sürdürmesi halinde, kiracının ayıptan doğan haklarından feragat ettiği anlamına gelir; aksi halde uzun süre sessiz kaldıktan sonra sözleşme sonunda ayıptan doğan haklarını ileri sürmesi Türk Medeni Kanunu madde 2 hükmü uyarınca dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.

Kiracının Borçları

Kiracının kiraya verene karşı esas borcu, kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin esaslı unsuru olduğundan, bu sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların bir kira bedeli üzerinde anlaşmaları gerekmektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi veya kira bedelini ödemede temerrüde düşülmesi halinde, sözleşmeye aykırılık yüzünden feshe sebep olmaz. Bu durumda, TBK madde 316 hükmü yerine madde 315 hükmü uygulanır. Kiracının bu edimini ifa etmede temerrüde düşmesi halinde, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre vermesine rağmen bu süre zarfında da ifanın gerçekleşmemesi halinde, sözleşmeyi feshedeceğini kiracıya bildirebilir. Bu süre adi kira sözleşmelerinde 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (TBK madde 316). Kiracının özenle kullanıma aykırı davranışı sonucunda bir zarar meydana gelmişse kusur sorumluluğu doğar. TBK madde 321 kapsamında, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklikler ve yenilikler yapan kiracı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eder. Fakat kiracının kira sözleşmesi sona erdikten sonra eski hale getirmesi koşuluyla, kiralananın duvarlarına aksesuar asması, duvar rengini değiştirmesi ya da doğalgaz tesisatı kurdurmasında bir sakınca yoktur. Nitekim, TBK madde 334 kapsamında, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu tutulmayacaktır.

Öte yandan, kiralananın özünü değiştirecek, değerini düşürecek, varlığını tehlikeye sokacak davranışlarda bulunması da bu borca aykırı davranışlardır. Kiracı, kiralananı özüne ve sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun kullanmalıdır; aksi halde kiralananın bir kısmının ya da bazı bölümlerinin amacı dışında kullanılması halinde sözleşmeye aykırı olacaktır.

Kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde, kiraya veren, konut ve işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek bu aykırılığın giderilmesini talep edebilir. Aksi halde, kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Diğer tür kira sözleşmelerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının koruma yükümlülüğünün gereği olarak, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 317). Ayrıca, “kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür (TBK m. 318).” Bu bağlamda, TBK madde 319/1 hükmü gereği, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlü olacaktır.

Haklı Fesih

Sürekli edimli borç ilişkileri sürenin sona ermesi, ölüm, fiil ehliyetinin kaybı ve sınırlandırılması, ödemeden acz ve iflas gibi sebeplerle kendiliğinden sona erebilir. Bu durumlarda sürekli edimli borç ilişkisinin sona erdirilmesi için herhangi bir hukuki işleme gerek yoktur. Öte yandan, kira sözleşmesi, sürekli edimli borç ilişkisi içerdiğinden, dolaylı yoldan sona erme sebebi olarak haklı sebeple fesih hakkı mevcuttur.

TBK kapsamında fesih, olağan ve olağanüstü fesih şeklindedir. Olağan fesih yalnızca belirsiz süreli borç ilişkileri için söz konusu iken; olağanüstü fesih ise belirli ve belirsiz süreli borç ilişkileri için söz konusu olmaktadır.

6098 sayılı TBK’nın madde 316/3 ve 331. Maddeleri olağanüstü fesih hallerini içermektedir. TBK madde 331’de, yalnızca kira ilişkisinin tarafları açısından bir çekilmezlik ortaya çıkması halinde geçerliyken, TBK madde 316/3 hükmünde kiraya verenin yanı sıra, aynı taşınmazda yaşayan kişiler veya komşular açısından da bir çekilmezlik durumunda kira sözleşmesinin feshi söz konusu olacaktır. Bu kapsamda, somut uyuşmazlığın, TBK madde 316 hükmü kapsamına girmesi halinde, genel olağanüstü fesih sebebi olan madde 331 uygulanmaz. Nitekim madde 316 hükmünün uygulanması halinde, tazminat talep edebilme hakkı doğmaktadır.

Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda, bu feshin yazılı olarak yapılması zorunludur. Bu şekil, geçerlilik şartıdır. Kira sözleşmesinin TBK madde 316 kapsamında feshedilebilmesi için, dürüstlük kuralı gereğince esaslı ihlal sayılabilecek bir durumun mevcut olması gerekir. TBK m. 316/2 hükmünde orta düzeyde ihlal söz konusu iken, TBK m. 316/3‘te ağır ihlal olarak kabul edilmelidir. İhlalin ne derece olduğu ise, somut olayın özelliklerine göre hakim tarafından belirlenmelidir.

TBK madde 316 hükmü kapsamında, kiralananın kullanımı ile ilgili esaslı bir ihlalin mevcut olması gerekir. Nitekim, kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan fiiller sonucu meydana gelen zararlar, haksız fiil veya genel koruma yükümlülüğünün ihlali olarak değerlendirilebilir.

TBK madde 316/3 hükmü gereğince, “konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.” Netice itibariyle, kiraya veren yazılı bir bildirimle süreye vermeye ya da ihtar çekilmesine gerek olmadan kira sözleşmesini derhal feshedebilmektedir.

Kira sözleşmesinin feshedilmesi ile kiraya veren ve kiracı arasındaki kira akdi sona ermektedir. Fesih beyanından sonra ayrıca bir tahliye davasının açılmasına gerek yoktur. Öte yandan, kiracı feshe rağmen hala taşınmazdan tahliye edilememişse, bu kapsamda kiraya verenin tahliye davası açmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Ayrıca, kiraya veren TBK madde 126 kapsamında kira sözleşmesinin erken sona ermesinden dolayı uğramış olduğu müspet zararlarının tazminini kiracıdan talep edebilir.

Çepiç Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, kira sözleşmesine ilişkin doğabilecek her türlü uyuşmazlığa yönelik hukuki danışmanlık ve dava avukatlığı hizmeti vermekteyiz.

Kaynakça

MAMÜK, Damla, “Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu İle Komşuluk Hakkı ve Taşkınlıktan Kaçınma Ödevinin Birlikte Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi, Yıl: 2013, Sayı: 1, (s. 409-453).

ŞAHİN, Turan, “Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m. 331)”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 68 (1), 2019, (s. 337-359).

TEKELİOĞLU, Tuğba, TBK Madde 316 Kapsamında Kiracının Sözleşme İhlali, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, İstanbul Ticaret Üniversitesi, 2019.

 

KİRACININ HAKLARI, KİRAYA VERENİN HAKLARI, HAKLI FESİH, TBK MADDE 316, TBK MADDE 331, OLAĞAN FESİH, OLAĞANÜSTÜ FESİH, KİRACININ HAKLARI, KİRAYA VERENİN HAKLARI, HAKLI FESİH, TBK MADDE 316, TBK MADDE 331, OLAĞAN FESİH, OLAĞANÜSTÜ FESİH, KİRACININ HAKLARI, KİRAYA VERENİN HAKLARI, HAKLI FESİH, TBK MADDE 316, TBK MADDE 331, OLAĞAN FESİH, OLAĞANÜSTÜ FESİH